Кондоминиум как объект недвижимости является следствием реализации нормы статьи 130 ГК, приводящей открытый список недвижимых вещей и позволяющей относить к ним иные объекты путем принятия федеральным законодателем соответствующего акта. Таким актом является Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», который и вводит понятие кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, состоящего из земельного участка и расположенного на нем жилого здания и иных объектов недвижимости, причем сущность данной модели состоит в том, что отдельные части (жилые и нежилые помещения) находятся на праве собственности у различных правообладателей (как лиц частного права, так и публично-правовых образований), а оставшаяся часть комплекса находится в общей долевой собственности указанных лиц.
Смысл Закона - в наделении собственников частей кондоминиума (жилых и нежилых помещений, иных объектов недвижимости) возможностью самостоятельного управления и обеспечения эксплуатации данного имущественного комплекса. Причем для осуществления этих целей законодатель предусматривает специфическую форму объединения собственников - товарищество собственников жилья, являющееся некоммерческой организацией . Очевидно, что законодатель установил весьма тесную корреляцию между регулированием отношений по поводу кондоминиума и отношений, связанных с товариществом, которые, как явствует из статьи 2 Закона, по сути образуют единый комплекс отношений, регулируемых единым же законодательством. Соответственно законодатель видит тождественными фигуры члена товарищества и домовладельца (собственника помещения в кондоминиуме). Ибо в этом и заключается смысл Закона - в формировании «класса» собственников жилья, несущих бремя собственности, ответственных за управление и эксплуатацию мест своего проживания, способных на равных выступать в отношениях с коммунально-обеспечивающими организациями.
Как известно, именно данные нормы Закона стали, менее чем через два года после принятия, предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ . Последний исходя из принципов добровольности членства в общественном объединении и возможности собственника осуществлять все свои правомочия в любой форме (единолично или коллективно) постановил, что обязательность членства в товариществе собственников без их добровольного изъявления на этот счет противоречит статье 30 Конституции РФ.
Интересно рассмотреть концепцию и положения этого решения в соотношении с иными решениями, в частности с Постановлением от 17 декабря 1996 г. № 20-П , где Конституционный Суд высказался о том, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией Российской Федерации не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В одном из последних решений Конституционный Суд обосновал возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств . В недавно принятом Постановлении Конституционный Суд не признал противоречащими Конституции, в частности принципу добровольности объединений, положения закона, фактически принуждающие лиц, желающих осуществить этнокультурное самоопределение в форме национально-культурной автономии, к вступлению в единственную, безальтернативную региональную НКА .
Очевидно, что законодателем закладывался следующий смысл: поскольку в таком объекте недвижимости, как кондоминиум, особое значение имеет общее имущество, на которое каждый из собственников помещений в кондоминиуме имеет долю в праве собственности, постольку это является наиболее оправданной для оптимального управления и обеспечения интересов указанных лиц формой некоммерческих организаций. Более того, самим приобретением права собственности на объект правообладатель высказывает согласие на вступление в связанные правоотношения по обеспечению эксплуатации и управлению своей собственностью в форме участия в товариществе собственников жилья, то есть его вступление отвечает требованию добровольности .
Однако даже указанное решение не смогло снять всех противоречий, возникающих при применении норм Закона. Так, остается неясным важнейший и определяющий вопрос о соотношении собственника помещения и домовладельца.
Во-первых, представляется, что конституирующим признаком кондоминиума, как это следует из его легальной дефиниции, данной в статье первой Закона, является жилой характер его основного здания. Соответственно вызывает интерес проблема различения собственника жилого и иного помещения, а именно доля участия таких домовладельцев и, следовательно, мера их участия в управлении и в несении бремени собственности. Насколько можно видеть, в абз. 3 п. 1 ст. 9 законодатель указал на возможность дифференцированного установления доли участия в зависимости от объекта собственности домовладельца, однако данное положение не может быть признано совершенно удовлетворяющим решением. Так, оно не устраняет опасности ущемления прав собственников жилых помещений за счет неоправданного увеличения прав собственников нежилых помещений, конструкций и сооружений, входящих в кондоминиум .
Во-вторых, возникает проблема участия собственника помещения в общем имуществе, то есть определения доли каждого в праве общей собственности. По общему правилу доли полагаются равными соотношению площадей находящихся в собственности помещений. Однако соотношение может быть изменено по соглашению сторон (к примеру, общим собранием домовладельцев, в соответствии со ст. 22). Из этого вытекает, что хотя собственник помещения юридически будет являться домовладельцем, его долю можно уменьшать бесконечно, не доводя при этом до ноля, соответственно изменяя объем его прав по управлению и обязанностей по несению бремени содержания.
Не менее интересен вопрос учета мнения собственников - не членов товарищества при принятии товариществом решений, распространяющихся на всех домовладельцев. Получается парадоксальная ситуация: защищая права граждан на добровольное вступление в объединение, КС создал предпосылки для будущего возможного ущемления их правомочий как лиц, имеющих помещения на праве собственности.
Кроме того, законодателем предусмотрен достаточно интересный момент, когда собственник может перенести на других домовладельцев свои права по управлению в части передачи голоса на общем собрании домовладельцев; правда, круг этих собственников ограничен публично-правовыми образованиями.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
